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La pandemia que actualmente nos azota ha afectado severamente la vida y el trabajo de muchos concuidadanos. Diversas decisiones de la autoridad –tomadas para evitar la propagación del virus– han repercutido gravemente en los negocios, contratos y, en general, en la economía nacional. Producto de ello, muchas personas se han visto imposibilitadas de cumplir con sus obligaciones. En esta columna abordaremos uno de estos problemas: el no pago de la renta de un contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral; esto quiere decir que ambas partes del contrato, el arrendador por una parte (el dueño), y el arrendatario por otra, tienen obligaciones recíprocas. Así, el arrendador tiene la obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, y el arrendatario tiene la obligación de pagar la renta. Entonces, y a la luz de la actual pandemia, ¿es posible que el arrendatario pueda dejar de pagar la renta, o pedir una rebaja proporcional?

La respuesta, como se suele decir en Derecho, depende. En efecto, debemos hacer una distinción entre los contratos de arrendamiento con fines habitacionales (vivienda), y aquellos con fines comerciales (como restaurantes, locales de venta de productos, etc.).

En los contratos de arrendamiento para vivienda, debemos dejar previamente establecido que ningún acto de la autoridad sanitaria o del Gobierno ha prohibido que las personas puedan ocupar sus viviendas. De hecho, es todo lo contrario: las recomendaciones sanitarias prescriben, justamente, que las personas se queden en sus casas. Por lo tanto, he aquí que el arrendador está cumpliendo con su obligación, es decir, la de mantener la cosa a disposición del arrendatario para los fines de vivienda. El problema lo tiene el arrendatario, pues debido a las incidencias económicas de la pandemia, muchos de ellos se han visto imposibilitados de pagar la renta, o bien, el pago de la misma se ha vuelto sumamente dificultosa. En este sentido, para el arrendatario es imposible aplicar la excepción de contrato no cumplido, porque el arrendador está cumpliendo, en principio con su obligación. Por ende, una primera conclusión es que el arrendatario debe seguir pagando su renta, del mismo modo como lo hacía previo a la pandemia. Sin embargo, esto admite algunos matices. Primero, porque el principio de buena fe obliga al arrendador a negociar con el arrendatario algunas medidas de mitigación, siempre y cuando las circunstancias de insolvencia del arrendatario sean conocidas del arrendador. Y segundo, porque la teoría del abuso del derecho impide al arrendador ejercer arbitrariamente su derecho de terminar el contrato y desalojar el inmueble. Porque, si bien es cierto que el arrendatario debe seguir pagando la renta, no deja de ser menos cierto que, bajo las circunstancias actuales, tanto la negación de beneficios o el desalojo del inmueble, pueden y deben considerarse como abusivos o, a lo menos, mala fe civil.

En los contratos de arrendamiento para fines comerciales, sin embargo, la figura cambia. Esto por cuanto, efectivamente, el arrendador, por causa de ciertos actos de autoridad, se ha visto impedido de poder mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. En efecto, muchos arrendatarios se han visto impedidos, ya sea total o parcialmente, de ejercer su giro comercial, por causa de estos actos de autoridad. Por ejemplo, los locales de venta al por menor de ropa u otros artículos no esenciales, han tenido que cerrar producto de la pandemia. O en el caso de los restaurantes, quienes no pueden ejercer adecuadamente su giro ya que sólo se les permite vender vía delivery. En estos casos, el arrendador no está cumpliendo con su parte del contrato, si bien se trata de un caso fortuito para él. Pero la legislación contractual permite al arrendatario, en este caso, poder solicitar la terminación del contrato, pues éste no puede ejercer su giro, debido a que el arrendador no puede mantener la cosa en estado de servir. Y además, la legislación permite al arrendatario la exención retroactiva del pago de las rentas, o en su defecto, una rebaja proporcional de la renta. Estas soluciones son únicas respecto del contrato de arrendamiento con fines habitacionales, pues el efecto normal de la excepción de contrato no cumplido es la suspensión de la obligación recíproca.

En conclusión, entonces, la ley garantiza a los arrendatarios morosos los mecanismos para defenderse y conseguir una solución justa al conflicto generado por ello. Sin embargo, hace falta una legislación más robusta con respecto a los arriendos con fines habitacionales. A diferencia de otros países, como España, en donde se dictó, casi inmediatamente, una ley de suspensión de las rentas de arriendo, en Chile aún no se ha dictado ninguna ley que exima a los arrendatarios de viviendas del pago de las rentas, o una rebaja proporcional. Actualmente existe un proyecto de ley en ese sentido, pero se necesita voluntad política para avanzar en él. Se necesita hacer un llamado a los parlamentarios para que aceleren la tramitación de este proyecto de ley, que iría en beneficio directo de muchos chilenos y chilenas.